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很多人經(jīng)常會問我一個問題，中國屋價目前是不是太貴了，是不是已經(jīng)站在了歷史的最高點，要開始往下走了。

如果我追問得出這個結(jié)論依據(jù)的時候，很多人會直接把國內(nèi)的城市和國外的城市進行比較，這次去蘇州的時候，正好被一個朋友問：“蘇州這樣的國內(nèi)二線城市最多也就新一線，憑什么屋價比國際知名的波士頓比還要貴呢。”

我覺得這個問題還挺有趣的，我們可以來聊一聊。

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可能很多人對于波士頓這樣的城市還不太了解，我先簡單介紹下。

波士頓是美國東北部新英格蘭地區(qū)最大港口城市，馬薩諸塞州首府，是世界著名的學(xué)府聚集地，市內(nèi)有16所大學(xué)，比如我們所熟知的哈佛大學(xué)、麻省理工學(xué)院、波士頓大學(xué)、馬薩諸塞理工學(xué)院等都在此匯聚，還有國家航空與宇航局電子研究中心等重要科研機構(gòu)。也正是匯聚了如此眾多的牛校，導(dǎo)致波士頓有些城鎮(zhèn)25歲以上的人口中，50%有碩士及以上學(xué)歷，因此，波士頓被稱為美國的“雅典”，是美國的文化之都。

我們經(jīng)常說，一個城市如果受高等教育的人越多，大學(xué)越多，它吸引到的科研中心和優(yōu)秀的企業(yè)就越多，好的就業(yè)機會就越多，如此形成一個正向循環(huán)，因為有眾多頂級的人力資源，也注定了波士頓從骨子里透出的傲氣：

• 波士頓是美國第三大金融中心，作為全球財富管理中心之一，是美國最大的基金管理中心，擁有許多著名的投資管理公司，比如富達公司、道富集團等。

• 波士頓共有33家醫(yī)院，代表了美國最好的教學(xué)與研究醫(yī)院，包括麻省總醫(yī)院、貝斯以色列女執(zhí)事醫(yī)療中心、布里根和婦女醫(yī)院、波士頓兒童醫(yī)院、新英格蘭醫(yī)學(xué)中心等，這里是世界頂尖醫(yī)療資源的匯集地，更是從醫(yī)者心中的圣地。

• 波士頓也有很多實體經(jīng)濟的代表企業(yè)，比如吉列、泰瑞達（世界頂級的半導(dǎo)體和電子設(shè)備制造商）、新百倫等。

• 波士頓目前一共誕生了8位美國總統(tǒng)，40位諾貝爾獎得主和30位普利策獎得主。

換句話說，波士頓的內(nèi)在基因?qū)嵲谑翘珒?yōu)秀了，這樣的城市注定放到全世界任何一個城市中去，都是頂級。

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但唯一不頂級的，卻是波士頓的房價，這么厲害的城市，整體的平均房價為5000美金一平方米，折合成人民幣差不多是3萬多，就算是波士頓的核心區(qū)域的屋價，也就只有1.2萬美金，相當(dāng)于8萬多人民幣。

我們來舉個例子。

這是波士頓還算比較市中心的一處住宅，乘坐地鐵10分鐘即可抵達波士頓市中心，駕車的話也僅需要二十幾分鐘就可到達，相當(dāng)于中外環(huán)的位置，用我們的眼光看，這個項目是比較適宜居住的，后期的增長潛力較大。

注：相關(guān)資料來自房天下

事實也確實如此，該項目在波士頓當(dāng)?shù)兀艿搅嗽诓ㄊ款D工作、生活的年青一代青睞，這里也成為波士頓周邊地產(chǎn)價值快速上升的區(qū)域之一，屋價與房租都年年上升，該套住宅全部精裝修，自帶車庫，因為租金回報率高，“以房養(yǎng)學(xué)”非常劃算。

好，我們最后來說下價格，2室1廳2衛(wèi)，總價是42.9萬美金，折合成人民幣是296萬，面積是92.9平米，相當(dāng)于只要3.18萬/㎡。

作為比較，我們再來看看蘇州。

蘇州也算是歷史名城了，單看經(jīng)濟增長量的話，蘇州真的可以說是一枝獨秀，如果是以市級單位進行同緯度比較的話，常年位列第一，2018年的GDP高達1.85萬億元，但這樣的經(jīng)濟規(guī)模還是無法跟波士頓相比，波士頓的經(jīng)濟規(guī)模達到了2.7萬億元，相當(dāng)于蘇州+無錫經(jīng)濟規(guī)模的總和。

如果城市經(jīng)濟如此龐大，一般來說，屋價也應(yīng)該比較高，但是蘇州屋價的兩級，蘇州工業(yè)園區(qū)和姑蘇區(qū)均價均為3.5萬左右，與剛才舉例的波士頓中外環(huán)的價格類似：

注：圖片來源于公眾號“真有好房”

因此，很多人就會說，蘇州目前的屋價是“站在高處了”，最簡單的就是拿蘇州的屋價直接跟波士頓進行比較，蘇州的屋價不應(yīng)該與波士頓一個梯隊，蘇州貴了。

但凡做這個假設(shè)，其實有個前提，就是屋價是可以比較的，這種比較的方法很多人都在用，但在使用的時候，卻很少有人會提出質(zhì)疑，這種跨國際的屋價比較本身到底合不合理。

房子不僅僅是磚頭+鋼筋水泥的混合，房子貴不貴，最關(guān)鍵的還是要看地段位置和供需關(guān)系，就像我們前段時間一直在討論的鶴崗的屋價，2000~3000元每平，無人問津，而北京和上海的房產(chǎn)基本都要5-6萬每平，但趨之者若鶩。

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其實從嚴格意義上看，任何一棟房子都是唯一的，有固定的經(jīng)緯度，因此任何兩個房子的價值也都是不一樣的。

我前幾天看到北京大學(xué)徐遠教授給出的一個定論，叫做“房子的不可貿(mào)易性”。不可貿(mào)易品和可貿(mào)易品其實都是相對的，可貿(mào)易品指的是可以用較低的成本運輸?shù)纳唐?/strong>，比如農(nóng)產(chǎn)品，各種電子產(chǎn)品，各種工業(yè)品等，雖然各個地區(qū)，各個工廠之間的成本有高有低，但因為都是可以運輸?shù)模虼撕芏嗌唐返膬r格最后往往都會趨同，但不可貿(mào)易品由于是不能運輸，因此比較的意義就不是很大。